Le terrain à bâtir

La définition du terrain à bâtir, retenue par le Code général des impôts et par le Code de l’urbanisme, prescrit de considérer comme tel tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme qui s’y appliquent. La qualification de terrain à bâtir est attachée à la nature du terrain et non à son usage effectif, les critères de constructibilité effective (surface, forme, servitudes…) ne sont pas pris en compte.Dans le domaine de l’urbanisme, la notion de terrain à bâtir est utilisée en matière d’expropriation, de préemption ou de remembrement.En matière de fiscalité, la qualification de terrain à bâtir concerne la TVA immobilière, les plus-values et la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Nos conseils

Quels critères prendre en compte avant l'achat?

 

Le choix du terrain à bâtir est une étape déterminante pour la réussite de votre projet de construction. Pensez à prendre en compte:

·      la localisation: les moyens de transport en commun, les équipements (écoles, équipements sportifs, commerces…) sont ils adaptés à vos besoins ?

·      l'environnement: la valeur du terrain est souvent liée à la qualité de son environnement direct. Identifiez les risques (inondation, effondrement) et les nuisances éventuelles (proximité d'infrastructures bruyantes, lignes haute tension, bruit, odeurs, fumées d'équipements voisins..).

·      la nature du sol et du sous-sol: Si le sol est sujet aux tassements ou aux glissements, si le sous-sol est proche d'une nappe phréatique, de carrières…il sera nécessaire de réaliser des fondations spéciales qui peuvent se révéler très onéreuses (inclure une clause suspensive dans le contrat). Faites donc faire une étude de sol par mesure de précaution.

·      la forme, la pente, l'orientation, les accès: vont conditionner l'implantation et la forme architecturale de la maison, attention aux surcoûts.

Attention : La loi ELAN est venue instaurer l’obligation pour un vendeur, dans certains cas, de fournir une « étude géotechnique préalable » en cas de vente d’un terrain. Un décret vient d’apporter des précisions à ce sujet, en créant de nouveaux textes.

·       

·      La viabilité: si le terrain n'est pas encore viabilisé, vérifier que les réseaux (eau potable, électricité, voire assainissement, gaz) sont à proximité, car le coût des raccordements est souvent sous-estimé.

·      La constructibilité: Il est conseillé de demander un certificat d'urbanisme à la mairie, ce document vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain. Un certificat opérationnel permet de savoir si l'opération projetée est réalisable sur ce terrain.

·      le bornage : assurez vous de la bonne délimitation de la parcelle dÈs le depart


Question/réponse

Quelles sont les caractéristiques d'un terrain à bâtir ?

 

Un terrain à bâtir doit effectivement être desservi par une voie d'accès de dimensions suffisantes, un réseau électrique, un réseau d'assainissement (si les règles d'urbanisme locales l'exigent), et il doit bénéficier d'une alimentation en eau potable. Ces réseaux doivent être adaptés à la capacité des terrains.

Il doit également être situé dans une zone désignée comme constructible dans le règlement du PLU (en zonage U ou AU pour un projet d’aménagement)ou déclaré constructible par la commune.

 

Quel est l'intérêt de la qualification de terrain à bâtir ?

 

La capacité d'un terrain à être bâti lui confère une valeur plus élevée. Cette qualification est donc importante si le bien doit être estimé en vue d'une expropriation ou d'une préemption.

 

Une parcelle dont la constructibilité est nulle, de par ses dimensions et/ou les règles qui s'y appliquent peut-elle être qualifiée de terrain à bâtir ?

`

Si la parcelle est équipée ou située dans une zone constructible, elle bénéficie de la qualification de terrain à bâtir même si ses dimensions ou un règlement la rendent effectivement inconstructible.

 

L'obligation de bornage s'applique t-elle aux terrains à bâtir ?

 

L'obligation de bornage a été instituée par la loi SRU pour les ventes de terrains effectuées dans le cadre d'un lotissement, d'une ZAC ou d'une  AFU.  Dans les autres cas de ventes et promesses de vente de terrains à bâtir, le contrat doit simplement mentionner, sous peine de nullité, si le descriptif du terrain provient ou non d'un bornage.

Règlementation

·      Article 257 du CGI

·      Loi ALUR du 24 Mars 2014

·      Loi ELAN du 26 Novembre 2018

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