Les servitudes et droit de passage

La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fonds servant, pour l’utilité d’un autre fonds, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire. (Code civil, art. 637). La servitude n’est pas établie au profit d’une personne, mais d’un fonds (une propriété foncière). Le propriétaire dont les fonds* sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (Code civil, art.  682). C’est un droit réel immobilier, établi par titre et qui doit être mentionné dans tout acte de vente. *Fonds : terrain, propriété foncière

Nos conseils

Ne pas confondre Droit de passage et tour d'échelle.

 

Il s'agit d'un droit de passage temporaire qui permet de réaliser des travaux (ex. ravalement) techniquement impossibles sans passer chez le voisin. Le fait de permettre l'exécution de travaux ponctuels sur un bâtiment construit en limite séparative ne constitue pas une servitude légale, mais doit résulter d'une convention entre les deux propriétaires. En cas de désaccord, seul le juge peut accorder le droit de passage temporaire sur le fonds voisin.

Si le Code civil n'a pas conservé cette servitude issue de l'ancien droit, la jurisprudence a néanmoins consacré ce droit exceptionnel de passer sur le terrain voisin pour exécuter des travaux indispensables.

Questions Réponses

 

Quelles recommandations lors d’un achat ou d’une vente ?

 

Si vous envisagez d'acheter un terrain qui bénéficie ou qui est grevé d'un droit de passage, soyez vigilant. Les conditions d'exercice du droit de passage doivent être précisées (largeur, tracé, véhicules admis, plantations …) même s'il s'agit d'un droit de passage amiable, il est recommandé d'établir un acte sous seing privé ou notarié. Si vous envisagez de construire sur la parcelle enclavée, assurez vous que le passage de camions et de canalisations est possible et que l'accès aux engins de lutte contre l'incendie est conforme. 


Quelles sont les conditions pour bénéficier d'un droit de passage? 


Pour prétendre bénéficier d'un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l'état d'enclave soit involontaire. Nul ne peut bénéficier d'une servitude du fait d'une situation qu'il a lui-même créée. Si l'enclave résulte d'une division de la parcelle , il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d'aménagement du passage.


On ne peut invoquer le bénéfice d'une servitude de droit de passage, s'il est possible de remédier à l'état d'enclave. Toutefois, le coût des travaux pour créer un accès à la voie publique ne doit pas être disproportionné.


Peut-on obtenir un droit de passage même si le terrain n'est pas enclavé? 


La servitude légale de passage ne peut s'appliquer dans ce cas, mais il est possible d'établir une servitude conventionnelle de passage. Mais attention, en cas d'accord amiable il est prudent de signer une convention qui définit les modalités d'exercice de ce droit de passage.


Peut-on obtenir un droit de passage sur un terrain appartenant au domaine public? 

Non, le domaine public est inaliénable et ne peut être grevé d'une servitude de droit privé. Même si votre parcelle est enclavée, vous n'obtiendrez pas de droit de passage sur un terrain public.

 

Peut-on refuser la pose de canalisations sur un terrain grevé d'une servitude de passage? 

Non, le droit de passage s'applique également au sous-sol. La pose de canalisations (eau, électricité, gaz, téléphone, câble …) ne peut être refusée.


La délivrance du permis de construire est-elle liée à l'existence d'une servitude? 

L'existence d'un accès suffisant à la voie publique conditionne la délivrance du permis de construire. Le pétitionnaire doit donc être en mesure de justifier la validité de la servitude de passage qu'il invoque.


Comment déterminer le tracé du droit de passage ?

 

Le trajet le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique sera privilégié s'il permet de répondre aux besoins (dimensions). En cas de désaccord, un expert nommé par le tribunal de grande instance, sera chargé de déterminer le meilleur tracé.


Règlementation

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